É sabido que a tecnologia trouxe inúmeros avanços para a sociedade, que vêm usufruindo de inovações que encurtaram distâncias, simplificaram procedimentos, dentre outros inúmeros benefícios, abrangendo praticamente todas as áreas do conhecimento humano.
Lado outro, tais inovações também deram origem a novos conflitos e desafios, exigindo soluções céleres, eficazes e seguras em consonância com a nova realidade social.
Dentre as áreas que vivenciam constantemente os efeitos da globalização está o Direito, que tem a necessidade de atualização constante de seus procedimentos e inovação de suas ferramentas.
A inovação tecnológica trouxe à ciência jurídica o grande desafio e necessidade de adequação do formato de realização de negócios imobiliários. É perceptível que existem cada vez menos espaços para burocracia e morosidade.
Um dos fatores que impulsionou a necessidade de criação de novos procedimentos para a realização de negócios imobiliários foi a pandemia da COVID-19, vivenciada pelo Brasil desde março de 2020.
Entende-se por tokenização a representação de um ativo, bem ou direito (do mundo físico) por meio digital. No âmbito imobiliário, um token representa um ativo real correspondente à fração de um ou mais imóveis.
Não obstante a tokenização não ser algo recente, com o advento da pandemia tornou-se possível a tokenização de imóveis, que por sua vez vem inovando o mercado imobiliário no Brasil.
Sendo assim, os negócios que contemplam transações de tokens imobiliários são formalizados em contratos inteligentes, também conhecidos por smart contracts, que visam executar automaticamente as regras contratuais e sua execução, tudo em âmbito da rede/cadeia de blocos blockchain.
Ao contrário do serviço notarial e registral, a rede blockchain ainda não está submetida ao controle estatal, posto que descentralizada, não existindo, portanto, fiscalização das transações efetivadas.
Todavia, considerando que os tokens imobiliários representam um ativo, bem ou direito do mundo físico, devem respeitar a legislação vigente para que o negócio imobiliário possa ter eficácia.
Apesar de ser um tema amplo, podemos dizer que a tokenização imobiliária está inserida no conceito Sharing Economy, sendo uma possibilidade de ofertar ativos reais conectando vendedores e compradores, reduzindo os custos com as operações, e permitindo maior interação entre as Partes interessadas.
Dentre os benefícios advindos com a tokenização imobiliária, podemos citar a maior acessibilidade de Partes que queiram investir na aquisição de imóveis, mas que pretende investir pequenas quantias, bem como a possibilidade de liquidez imediata.
Cumpre esclarecer que a transmissão de propriedade de um token na rede blockchain ainda não é suficiente para efetuar a transmissão da propriedade de um bem imóvel em âmbito cartorário.
Na prática, tem-se observado a adoção de procedimentos em que proprietários de bens imóveis estão transferindo a propriedade do imóvel (mediante registro de escritura pública de transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente) para uma empresa que possui uma plataforma para a criação, transação, e gestão de propriedades digitais, que por sua vez procederá com a digitalização do imóvel de sua propriedade, passando a ser um ativo digital.
Nestas situações, as empresas “adquirentes” registram a transação e a propriedade digital na rede blockchain em nome do vendedor (antigo proprietário do imóvel) que passará a ter a propriedade digital, a ser representada por um ou mais tokens, que poderão ser negociados à terceiros dentro da plataforma.
Por se tratar de uma tecnologia muito recente e desconhecida por muitos, é fundamental o planejamento jurídico, a adoção de estratégias avançadas e inovadoras para proteção dos negócios, assim como assessoria na criação de cláusulas contratuais seguras e voltadas para essa modalidade de negociação, garantindo menor custo operacional e confiabilidade ao negócio.
Dra. Patrícia Vidigal – Dep. Direito Imobiliário do Manucci Advogados
