Para a aquisição ou arrendamento de imóveis rurais no território brasileiro, por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, residentes, ou autorizadas a funcionar no Brasil, ou equiparadas, devem ser observadas determinadas restrições previstas em legislação específica, incluindo, dentre elas, a Lei 5.709/71.
Se por um lado as restrições protegem o território nacional, por outro podem dificultar e tornar moroso o processo de investimento em projetos de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial e do setor elétrico.
Com o objetivo de aumentar a concorrência e, com isso, fomentar o desenvolvimento de fontes alternativas de geração de energia elétrica, o Projeto do Novo Marco Regulatório para o Setor Elétrico Brasileiro (Novo Marco Regulatório) propõe a alteração da Lei n.º 5.709/71. O artigo segundo da minuta do Novo Marco Regulatório prevê, expressamente, que as restrições estabelecidas na referida Lei não se aplicam aos casos de “aquisição de imóveis rurais por pessoa jurídica brasileira controlada por pessoa física ou por pessoa jurídica estrangeira destinados à execução das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica.”
As restrições, ou requisitos mais relevantes aplicáveis à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil e pelas equiparadas, são:
- Estar o imóvel rural regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do Incra, em nome do transmitente;
- Caso o imóvel esteja localizado em faixa de fronteira ou em área indispensável à segurança nacional, a autorização e o registro dependerá de aprovação prévia do Conselho de Defesa Nacional;
- Imóvel rural com área superior a 20 Módulos de Exploração Indefinida (MEI), para aquisição ou arrendamento por pessoa natural estrangeira – tal pretensão deve ser precedida por projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculado aos seus objetivos estatutários ou sociais;
- Para adquirir ou arrendar imóveis rurais com área superior aos limites permitidos por lei, é necessária autorização do Congresso Nacional; e
- Estar o imóvel, objeto da pretensão de compra e venda, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda sobre o tema, especificamente sobre a equiparação da pessoa jurídica brasileira às pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil e às pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil, existiam dúvidas e polêmicas até a publicação do Parecer da Advocacia Geral da União (CGU/AGU Nº 01/2008 – RVJ), aprovado pelo Conselho Geral do Governo Federal e pelo Presidente da República (“Parecer CGU/AGU”), publicado no Diário Oficial da União em 23 de agosto de 2010 como Parecer nº LA-01/2010, o qual prevê, de forma objetiva, que a equiparação ocorre:
(i) quando o estrangeiro, pessoa física, não for residente ou a pessoa jurídica não possuir sede no país;
(ii) quando o estrangeiro, pessoa física ou jurídica, descrito no item (i) acima, participar, a qualquer título, de pessoa jurídica brasileira (direta ou indiretamente) e
(iii) quando essa participação assegurar a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da Assembleia Geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e de orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle societário).
Caso aprovada a proposta do Novo Marco Regulatório para o Setor Elétrico na forma como apresentada, este setor poderá alcançar um avanço no tema acima destacado e impulsionar que outros setores façam o mesmo.
Dra. Mara Rabelo é Sócia do Escritório Manucci Advogados e Responsável pelo Departamento de Direito Imobiliário.
