Um instituto que ainda é pouco utilizado no ambiente de negociações e investimentos e ainda pouco recomendado pelas assessorias jurídicas é o direito de superfície, previsto no Código Civil.
O Direito de Superfície é aquele em que o proprietário do terreno autoriza outra pessoa a construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro, além de garantir a publicidade e ser oponível a qualquer pessoa, gera a segurança de que enquanto perdurar o a cessão da superfície, nem o proprietário nem eventual comprador do terreno pode retomar o bem retirando o superficiário do terreno.
Vejamos um exemplo. Seu João tem um terreno com boa metragem que está desocupado. Ele não tem interesse em construir mas quer manter sua liberdade de vender o terreno quando achar uma boa oportunidade. Enquanto isso, o terreno está sem nenhuma utilização, gerando ainda o risco de ser invadido e gerando obrigações de pagamento do IPTU, por exemplo.
Por outro lado, um investidor quer construir uma escola e o terreno do Seu João é ideal para o empreendimento, por ter boa localização e uma metragem suficiente. Todavia, esse investidor quer uma segurança maior nessa relação pois o investimento para construção, contratação de pessoal, tributação, dentre outros, será grande.
O contrato de cessão de superfície possibilita que o proprietário do terreno mantenha a propriedade do terreno, permitindo até a venda do bem a terceiros na vigência do contrato e ainda receba a construção ao final do período do contrato. Além disso, é possível acordar se a cessão será gratuita ou onerosa e, em sendo onerosa, a forma como será feita, mensalmente ou ao final do contrato. Assim, o proprietário do terreno consegue dar uma destinação negocial e social ao seu bem.
O investidor, por sua vez, tem a garantia e segurança que durante a vigência do contrato de cessão de superfície esse negócio está preservado, vez que detém um direito real sobre a coisa. Assim, mesmo que o proprietário do terreno o venda para terceiro, seu direito de superfície é preservado e acompanha o bem, mantendo o contrato válido mesmo com outro proprietário.
Além disso, o investidor (chamado superficiário) pode transferir (alienar, doar, permutar) esse seu direito a terceiro sem que necessite de qualquer autorização do proprietário do terreno. Importante destacar, ainda, que todas as obrigações inerentes ao imóvel construído ficam a cargo do superficiário, isentando o proprietário do terreno de qualquer responsabilidade.
Conforme se observa, o direito de superfície pode ser uma ótima opção para investimento, vez que o contrato de cessão de superfície pode livremente estabelecer o prazo de duração; se haverá pagamento mensal ou não; se haverá indenização pela construção ao final do contrato; mantém possibilidade de negociação do terreno por parte do proprietário e garante a livre negociação do direito de superfície ao superficiário; não está submetida à lei de locação, enfim, é um instituto que deve ser melhor explorado pois tem um papel econômico e social relevante não só para as partes envolvidas, mas para toda a sociedade.
