Locação de Imóveis: Entenda tudo sobre a Lei de Locação

Quando você aluga um imóvel, importante observar as regras básicas que deverá seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Por isso é preciso ter conhecimento sobre a Lei de Locação.

As principais regras referentes ao assunto estão reunidas na chamada Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Entretanto, as disposições sobre o tema contidas no Código Civil (Lei nº 10.406/02) não podem ser ignoradas. 

Na Lei do Inquilinato estão as normas que devem ser obedecidas pelas partes contratantes, mesmo que a contratação entre inquilino e dono do imóvel tenha sido informal, ou seja, verbal. Desta forma, podemos dizer que é ela quem regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais e, tanto locador quanto locatário, devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio.

Pensando em tudo o que envolve essa relação, o Manucci Advogados resolveu abordar alguns pontos principais para que você entenda todos os seus direitos e deveres como inquilino. 

O que é a Lei de Locação e quais seus principais aspectos?

A lei do inquilinato ou lei de locação é o conjunto de normas que regula o mercado de locação de imóveis comerciais, residenciais e industriais. 

Para evitar desentendimentos no futuro, locador e locatário devem conhecer o conteúdo da referida lei antes de assinar um contrato de aluguel. Abaixo vamos abordar alguns aspectos fundamentais sobre o assunto. Confira!

As partes do contrato

As partes que necessariamente fazem parte de um contrato de aluguel são o locador (proprietário do imóvel) e o locatário ou inquilino (que usufruem do local). O cônjuge, ou o garantidor, em caso de garantia fidejussória, ou seja, pessoal, poderão também ser partes no contrato. Nesse devem ser incluídos alguns dados como: nome completo, profissão, estado civil, número de CPF/CNPJ, entre outros. 

O contrato de locação

Existem diferentes maneiras de se fazer um contrato de locação, inclusive verbalmente. De acordo com o próprio código civil, várias negociações corriqueiras que fazemos podem ser consideradas como um contrato verbal, desde que ambos os lados estejam de acordo. Entretanto, o mais indicado é sempre fazer um contrato escrito e formalizado. 

Segundo a lei do inquilinato, o contrato de locação pode ser por tempo determinado ou indeterminado. Essa diferenciação é importante, pois, dependendo da maneira escolhida, locador e locatário terão direitos e deveres distintos.

Contrato de locação por prazo determinado

No contrato de locação por prazo determinado, como o próprio nome já diz, ambas as partes acordam qual será o tempo de ocupação do imóvel pelo inquilino. No entanto, nada impede que esse contrato seja renovado. Mas, se ao final do prazo estipulado nenhuma das partes se manifestar, a lei entende que este passou a ser um contrato por tempo indeterminado.

Contrato de locação por prazo indeterminado

Na maioria dos casos, o contrato de locação por prazo indeterminado é realizado verbalmente, onde locador e inquilino combinam o valor do aluguel e a sua data de início. Nesse caso, não há a necessidade de renovação, mas o reajuste do valor do aluguel poderá ser realizado anualmente, assim como no contrato de locação com prazo determinado, desde que convencionado pelas partes contratantes.

Locação comercial

A lei do inquilinato no tocante ao aluguel de imóveis para fins comerciais ou industriais, tem como um dos seus pilares a proteção da atividade econômica ali exercida e os benefícios gerados por ela. 

Nesse caso, ao contrário do locador residencial, a pessoa está sujeita a renovar o seu contrato de aluguel automaticamente. Mas para isso é preciso que ele tenha sido realizado formalmente e por escrito, com prazo determinado. Além disso, o inquilino deve explorar seu negócio por um prazo mínimo e ininterrupto de três anos para que a renovação automática aconteça.

Garantias de pagamento

De acordo com a lei do inquilinato existem três formas de garantias de pagamento possíveis:

• Fiador: é aquele responsável por possíveis dívidas que o inquilino contraia em relação ao imóvel a ser locado e esteja formalmente qualificado no contrato de locação. Na maioria dos casos, é exigido que o fiador tenha um imóvel, renda compatível e bons antecedentes financeiros.
• Seguro fiança: nesta modalidade, o locador recebe, por parte da seguradora, o valor dos aluguéis que, por algum motivo, não tenha sido pagos pelo inquilino. 
• Caução: é feito, em regra, o pagamento adiantado de três meses de aluguel, como garantia para o proprietário. 

Vale ressaltar que o locador não pode exigir mais de uma forma de garantia ao locatário.

E, em alguns casos, é possível fazer contratos sem garantia. Para tanto, o locador pode exigir que o inquilino deixe o imóvel em 15 dias no caso de falta de pagamento.

Reajuste do valor de aluguel

O reajuste de aluguel pode ser anual ou em um intervalo estipulado em contrato, e o valor da correção deve seguir os índices da inflação. O índice mais utilizado para o reajuste do aluguel é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Quebra de contrato

A quebra de contrato é uma situação bastante comum, que gera grandes dores de cabeça tanto para o locador quanto para o locatário. 

A lei do inquilinato diz que o locador só pode reaver seu imóvel antes do período determinado em contrato em situações específicas como: atraso do pagamento de aluguel ou se o morador infringir alguma das cláusulas estabelecidas em contrato.

Por outro lado, se for o inquilino quem resolver deixar o imóvel antes do final do prazo, deverá este pagar uma multa rescisória, também definida no contrato de aluguel. 

Como funciona o Contrato de Locação de Imóvel?

O contrato de locação de imóvel é uma garantia para o locador e para o locatário. Nele, é preciso conter algumas informações como:

• Dados pessoais de ambas as partes;
• Se o contrato é por prazo determinado ou indeterminado;
• A forma como ocorrerá o reajuste de aluguel;
• O local e a forma de pagamento;
• Quem deve realizar as benfeitorias e como o locatário deve ser ressarcido. 

A partir daí, é recomendável fazer uma vistoria no imóvel antes da locação para conferir o seu estado de conservação e, se possível, registrar com fotos.

E, para evitar possíveis desentendimentos, aconselhamos uma consultoria jurídica especializada para a elaboração do contrato, para que o acordo se dê da melhor maneira possível.  

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Nem só de direitos vive o inquilino. Ele também precisa estar ciente dos seus deveres quando do aluguel de um imóvel. E é sobre eles que vamos falar agora. 

Podemos citar entre os principais direitos do locatário:

• Entrega de chaves: o proprietário é responsável por entregar o imóvel em ótimas condições de uso para o inquilino, além de ficar responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. 
• Taxas administrativas: se o imóvel for alugado por intermédio de uma imobiliária, é o proprietário quem paga as taxas de administração e de intermediações. Os impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, desde que não previsto de forma contrária no contrato.
• Despesas do condomínio: é de responsabilidade do proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel. As indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do locador.

No que diz respeito aos deveres do inquilino, podemos citar:

• Aluguel: pagar o aluguel no prazo determinado.
• Zelar pela propriedade: cuidar do imóvel e devolvê-lo no mesmo estado em que se encontrava no momento em que o recebeu.
• Danos: o locatário pode notificar o proprietário sobre possíveis danos. Entretanto, caso sejam causados pelo inquilino, seus familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os reparos.
• Modificações: é proibido modificar a área interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio do locador.
• Regras do condomínio: o locatário deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.

Principais características de uma locação comercial

Também regido pela Lei do Inquilinato (8.245/91), os contratos de uma locação comercial possuem características específicas que resguardam tanto o locatário como o locador. 

No que diz respeito à renovação, a locação não residencial visa proteger a atividade comercial, o ponto e as perdas que a empresa poderia ter ao se mudar de local. Sendo assim, o artigo 51 da Lei 8.245/91 prevê algumas regras como: 

• O contrato deve ser celebrado entres as partes por escrito e por prazo determinado;
• O prazo mínimo do contrato deve ser de cinco anos;
• O ramo do comércio deve ser o mesmo, de forma contínua, por pelo menos três anos. 

Sobre as hipóteses de não renovação do contrato de locação por parte do locador, o artigo 52 da Lei 8.245/91 diz:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de atividade desenvolvido pelo locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Entretanto, nos casos cuja locação de imóvel não residencial é por prazo determinado, ao final do prazo, termina a locação. Porém, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação estará prorrogada por prazo indeterminado.

Dicas para uma boa locação comercial

Escolher um imóvel para locação comercial pode ser um processo demorado, trabalhoso e complexo, visto que esse tipo de propriedade demanda uma série de novas preocupações, uma vez que precisa atender não apenas às necessidades do locador, mas também da empresa locatária, dos funcionários e dos clientes.

Para te ajudar nessa escolha, separamos algumas dicas básicas. Veja quais são elas.

1. Descubra quais são as necessidades operacionais da sua empresa, incluindo detalhes como estoque, demandas de clientes, número de funcionários, tipo de produtos ou serviços prestados, entre outros. 
2. Saiba qual o valor a empresa está disposta a pagar pelo aluguel. 
3. Observe se o local oferece os serviços básicos como: luz, água, telefone, esgoto e internet. 
4. Avalie o local, pois precisa ser acessível para os clientes, fornecedores e até para os funcionários.
5. Conheça os preços praticados na região para saber se o valor cobrado pelo metro quadrado está de acordo com os demais. 
6. Verifique o estado do imóvel, principalmente as partes hidráulicas (vazamentos e infiltrações) e elétricas que costumam dar mais problemas
7. Faça uma vistoria inicial no imóvel, estipulando um checklist dos problemas e documentando com fotos os detalhes relevantes. É importante verificar tudo: estado do piso, trincas nas paredes, fechaduras que estão com defeito, entre outros. 
8. Analise toda a documentação (habite-se, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, Laudo de Vistoria Elétrica e Alvará de Funcionamento) e cheque se as taxas de condomínio estão em dia. 
9. Leia o contrato com atenção antes de assiná-lo. 

Se você seguir as nossas orientações, com certeza fechará um bom negócio. 

O que é a ação renovatória?

A Ação Renovatória tem como finalidade proteger o fundo de comércio criado pelo locatário pelos anos em que passou instalado no local. Isso inclui os investimentos com a infraestrutura do imóvel comercial, clientela constituída ao longo dos anos, pelas propagandas e publicidade ali inseridas, sem mencionar a valorização do imóvel pelo fato de estar locado e pela sua conservação.

Entretanto, para a interposição da Ação Renovatória de Locação Comercial, o empresário locatário precisa preencher alguns requisitos designados no artigo 51 da Lei do Inquilinato: o locatário deve ser empresário, precisa estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.

Uma vez que o requisitos forem preenchidos, o empresário locatário poderá requerer a renovação de seu contrato de locação, em juízo. 

O inquilino terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

O direito a renovação do contrato poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

Se o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. Caso a sociedade comercial seja dissolvida por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 

Conclusão

Como você pode perceber, alugar um imóvel nos dias de hoje é uma tarefa que demanda muitos cuidados. 

É importante que o inquilino, independentemente de sua condição social ou do porte da propriedade que deseja alugar, tenha em mente os direitos e deveres que lhe cabem. 

Como falamos no post de hoje, estar bem informado sobre o tema evita problemas futuros com relação ao contrato de locação. 

Esperamos ter ajudado a você entender um pouco mais sobre como funciona a Lei do Inquilinato. Para dúvidas ou sugestões, entre em contato conosco, clicando AQUI!