Usucapião: O que é, tipos e como funciona

Você provavelmente já deve ter escutado falar sobre usucapião. A origem da palavra é o Direito Romano, e é resultado da fusão da substantivo latino usus (uso) e do verbo latino capire (tomar). Ou seja, tomar pelo uso.

Em outras palavras, usucapião é quando uma ação declaratória confirma o domínio da propriedade a uma pessoa que já tem a posse de uma propriedade que não era sua, após um determinado tempo.

O nosso intuito com o post de hoje é esclarecer a questão de como conseguir usucapião. Portanto, acompanhe a leitura deste texto, preparado pelo Manucci Advogados, para entender melhor como funciona a usucapião e tirar todas as dúvidas sobre os requisitos e a ação em si. 

O que é a Usucapião?

Como explicamos acima, usucapião significa tomar pelo uso um bem móvel ou imóvel. 

No caso do bem móvel, é uma forma de aquisição da propriedade em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. Isso quer dizer que, se uma pessoa não é proprietária do bem, mas tem a sua posse, pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo.

Já  em caso de um bem imóvel, qualquer bem que não seja público pode ser adquirido através da usucapião.

Porém, engana-se quem pensa que é simples reconhecer esse direito. É necessário que sejam atendidos os pré-requisitos determinados na lei, em específico, o Código Civil e a Constituição Brasileira. Falaremos sobre isso a seguir.

Quais os requisitos para a Usucapião?

Para que esse direito se materialize, existem diversos detalhes que precisam ser observados, os quais chamamos de requisitos de usucapião. São eles:

• Posse contínua: é preciso muita atenção para esse requisito, pois o posseiro não pode, por exemplo, fincar sua bandeira em um terreno por alguns anos, abandoná-lo, e voltar depois de um tempo. Caso isso ocorra, a contagem do tempo se inicia novamente do zero, a partir do retorno ao imóvel.
• Anos de posse: cada uma das espécies de usucapião tem uma exigência específica quanto ao número de anos (prazo) exigido, mas é preciso ter em mente que essa posse deve obedecer alguns critérios.
• Cumprir com as obrigações: só pode pedir a usucapião quem cumpre as obrigações pelo pagamento dos impostos do imóvel (IPTU ou ITR), ou seja, é preciso que o pretendente ao usucapião possua o bem em nome próprio, tratando-o como se fosse seu e explorando o bem sem subordinação.
• Ter justo título: é preciso diferenciar aquele que tem uma justificativa para estar na posse do bem daquele que é um simples invasor. Isso porque quem tem posse do imóvel com uma razão plausível tem justo título. Já quem é invasor, não.
• A questão da boa-fé:  quem tem um motivo justo para pedir usucapião tem maior proteção do que aquele que lá está somente para se aproveitar de uma situação.

Entretanto, em alguns casos de invasão pura e simples, mesmo sem justo título e sem boa-fé, ainda é possível pedir usucapião. É que na realidade uma propriedade existe para cumprir uma função social, seja para moradia, produção, interesse público, ou outra, e o imóvel abandonado não desempenha papel algum. 

Um bom exemplo é a usucapião de terreno invadido. Ela será possível desde que o imóvel tenha um destino social. Contudo, os requisitos para que isso aconteça são mais rigorosos do que em situações nas quais o justo título e a boa-fé estejam presentes.

Como funciona o processo de Usucapião?

Para adquirir a posse de um imóvel através da usucapião é preciso entrar com um processo judicial, através de advogado. 

Uma vez que o processo civil é aberto, é comum que o juiz peça ao possuidor do terreno que comprove com documentos sua posse, habitação e participação no imóvel. Isso pode ser feito por meio de comprovantes de pagamento de contas que evidenciem a atitude de dono do morador do terreno. 

Enquanto o processo correr na justiça, é pouco provável que alguém tire o possuidor do imóvel. Caso o resultado seja favorável, o juiz irá dar sentença reconhecendo a propriedade deste imóvel em nome do autor do processo. 

“A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei”.

De uns anos para cá, a aquisição de uma propriedade a partir da posse prolongada, ou usucapião, ficou mais simples. Atualmente, se o titular do imóvel for comunicado sobre o processo e não der resposta ao cartório dentro do prazo legal, será levado em conta a presunção de veracidade do comunicado, mas, ainda assim, terá a dilação probatória.

Quais as modalidades de Usucapião?

Uma vez decidido o caminho pelo qual será requerido a usucapião, é preciso saber qual de suas diversas espécies será a utilizada. 

São vários os aspectos que diferenciam cada uma delas: a localização do bem (se é urbano ou rural), o prazo que a Lei estipula para a prescrição aquisitiva e a existência ou não de requisitos especiais. Para que fique mais claro, vamos detalhar cada uma dessas modalidades.

Usucapião Ordinária ou comum

Neste caso, a Lei exige o cumprimento de muitos requisitos, entretanto, o prazo de espera é bem menor. Para que ela esteja configurada é necessário que o possuidor tenha a posse mansa e pacífica do bem (não contestada por qualquer pessoa), pelo prazo mínimo de 10 anos, de forma contínua (ou seja, sem ter saído e voltado). 

Além disso, são requisitos essenciais dessa modalidade de usucapião: a boa-fé de quem ocupa o imóvel e o chamado justo título (também já explicado acima). 

Existem ainda duas variantes da usucapião ordinária: a usucapião ordinária habitacional e usucapião ordinária pró labore, que reduzem o prazo estabelecido acima pela metade. Porém, para isso é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos adicionais: o bem deve ter sido comprado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, mas por alguma razão cancelado posteriormente, e o imóvel deve ser utilizado pelo possuidor como moradia (habitacional), ou de forma produtiva (pró labore) do ponto de vista social ou econômico.

Usucapião Extraordinária

Neste caso, a Lei deixa de lado dois aspectos fundamentais: a boa-fé e o justo título, mas em compensação exige um prazo de espera maior. 

Para que a usucapião extraordinária possa ser solicitada é necessário que o possuidor tenha a posse mansa e pacífica do bem, pelo prazo mínimo de 15 anos e de forma contínua.  

Assim como na modalidade anterior, também existem variantes: a Usucapião Extraordinária habitacional e Usucapião Extraordinária pró labore, nos quais o prazo cairá para 10 anos se o possuidor demonstrar que o imóvel é a sua moradia habitual (habitacional) ou mesmo se provar que o utiliza para a realização de atividades produtivas (pró labore).

Usucapião Especial

Como o próprio nome diz, é a modalidade que possui requisitos diferentes. Sendo assim, podemos destacar:

• A usucapião rural: tem como requisito a posse por cinco anos, ininterrupta e sem oposição, de área rural de até cinquenta hectares. O possuidor deve morar no local e não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. A terra deve ser produtiva em razão do seu próprio trabalho ou de sua família. 
• A usucapião urbana individual: tem como requisito a posse por cinco anos, ininterrupta e sem oposição, de imóvel em região urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Esse bem deve servir de moradia ao interessado e ele não pode a posse ou propriedade qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. 
• A usucapião familiar: criada pelo programa “minha casa, minha vida” (Lei n° 12.424/11), é uma inovação recente que foi incorporada ao artigo 1240-A do Código Civil. Na propriedade adquirida em conjunto por cônjuges ou companheiros, se um deles vier a abandonar o lar pelo prazo de dois anos, o outro terá o direito sobre a parte pertencente ao que se ausentou. Vale ressaltar que o interessado não pode ser proprietário de outro imóvel, e este deve ser urbano, ter até 250 metros quadrados e ser utilizado como moradia do cônjuge ou de sua família.
• A usucapião urbana coletiva: o prazo de ocupação é de cinco anos e os demais requisitos são os mesmos encontrados na modalidade prevista a usucapião familiar.

Quais são os documentos relacionados ao Usucapião?

Para ingressar com um pedido judicial de usucapião é necessário separar alguns documentos. Não basta apenas que o morador afirme que mora em um local há 12 ou 18 anos. Ele também precisa apresentar provas concretas do seu histórico, o que inclui:

• RG e CPF da parte;
• Certidão de casamento;
• Planta e/ou croqui do imóvel;
• Comprovantes de residência;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Comprovantes de pagamento de IPTU;
• Fotos de todos os cômodos do imóvel;
• Contratos, declarações, escrituras ou outros documentos que esclareçam a origem da posse;
• Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
• Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como: contas de água, de telefone ou de energia elétrica;
• Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;
• Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço);
• Certidão Vintenária de Distribuição Cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica;
• Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);
• Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar o imposto de renda;
• Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido e declarar que o mesmo é utilizado para sua moradia e da sua família;
• Plantas e desenhos arquitetônicos que mostrem a realidade do imóvel. Essas plantas são importantes para delimitar a fronteira do terreno usucapiendo, bem como as metragens e áreas do imóvel.

O que é uma ação de Usucapião?

Uma ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, lembrando que, como já falamos anteriormente, essa posse deve ser configurada por ânimo de dono e ser mansa e pacífica e, principalmente, ininterrupta.

Ela é considerada uma ação declaratória que tem por finalidade o reconhecimento judicial da aquisição de um direito real por usucapião. 

Em uma ação de usucapião mobiliária, é adotado o procedimento comum ordinário ou sumário. Já em uma ação de usucapião imobiliária, é possível optar por diversos procedimentos, dependendo da espécie de usucapião. Falaremos sobre isso logo abaixo.

Usucapião comum ordinária e extraordinária

Ambas seguem o procedimento especial previsto nos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil. 

Usucapião comum extraordinária: Art. 1.238, CC. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião comum ordinária: Art. 1.242, CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial de imóvel urbano

Como consta no Estatuto da Cidade. Código Civil, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Lei 10.257/01, Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.

Usucapião especial rural

Procedimento especial previsto na lei 6.969/81. Código Civil, Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Lei 6.969/81, Art. 5º. Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento.

Usucapião especial coletiva de imóvel urbano

Procedimento sumário do Estatuto da Cidade.

Lei 10.257/01, Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Lei 10.257/01, Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.

Conclusão

Durante esse texto, você pode compreender que a usucapião é o direito que uma pessoa adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. 

Qualquer bem que não seja público, no caso de imóvel, pode ser adquirido através do usucapião, desde que sejam atendidos os pré requisitos citados durante este post. 

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