Cautelas na celebração de contratos imobiliários
Nos contratos que tratem de negócios com bens imóveis devem sempre constar, além da descrição do imóvel, a matrícula/registro atualizado do respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
O documento de identificação do imóvel deve sempre ser atual, ou seja, expedido há menos de 30 (trinta) dias, para que o negócio jurídico seja realizado com partes capazes que sejam detentoras do direito de posse e/ou propriedade para autorizar o uso ou a transferência do imóvel e evitar a aquisição, arrendamento ou locação de bens com pendências.
A matrícula atualizada também é indispensável nos casos em que o imóvel for oferecido em garantia a uma obrigação.
Neste texto, serão abordados dois principais contratos: “Compra e Venda” e “Locação”.
Compra e venda de bens imóveis
Na compra e venda de imóveis a matrícula/registro atualizado emitido junto ao respectivo Cartório de Imóveis é o primeiro e indispensável documento a ser analisado, mas para garantir uma aquisição sem qualquer ônus ou para evitar uma futura anulação do negócio é fundamental a realização de uma due diligence, ou seja, uma investigação sobre a real situação do imóvel e seus proprietários.
A due diligence envolve a emissão de certidões relativas ao imóvel e aos vendedores, a análise destes documentos para verificar os riscos da aquisição e a apresentação de soluções jurídicas para regularização do imóvel e garantia da maior segurança ao negócio celebrado.
A partir da due diligence e dos apontamentos dos riscos para a aquisição do bem, o contrato de Compra e Venda poderá ser redigido prevendo condições para conclusão do negócio e penalidades em caso de descumprimento de obrigações que impossibilitem o regular registro da Compra e Venda.
É importante esclarecer que a Compra e Venda de um imóvel somente se concretiza com o registro no Cartório de Imóveis, portanto, somente pode ser considerada legítima proprietária de um imóvel a pessoa que constar atualmente na Matrícula/registro do Cartório.
Para que seja realizado o registro com a transferência do domínio do imóvel, é indispensável a lavratura de Escritura de Compra e Venda para imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos.
A due diligence, a elaboração do contrato de Compra e Venda e o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis sempre devem ser realizados ou acompanhados pelo departamento jurídico para garantir a segurança da aquisição ou venda do imóvel.
Locação de bens imóveis
Na locação de imóveis, como já informado, a Matrícula do imóvel atualizada – além de ser importante para verificar a propriedade do imóvel – também é indispensável para que seja verificada a regularidade do imóvel.
Uma das preocupações do locatário é permanecer no imóvel, afastando uma rescisão antecipada e uma desocupação do imóvel. Em relação ao prazo do contrato e rescisão, são importantes as seguintes considerações:
O contrato não pode ser rescindido antes do prazo pelo locador, salvo casos previstos em lei como a falta de pagamento de aluguéis e prática de infração legal ou contratual.
Se o contrato de locação for por prazo indeterminado, pode o locador denunciar o contrato, ou seja, rescindir, concedendo ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação, e o locatário pode denunciar, comunicando ao locador com 30 (trinta) dias de antecedência.
Caso o imóvel, objeto de uma locação, seja alienado a terceiro, e este não tiver interesse em continuar com a locação, poderá denunciar o contrato, e o locatário deverá desocupar o imóvel no prazo de 90 (noventa) dias. Se a pretensão do locatário é permanecer no imóvel pelo tempo determinado em contrato, evitando a rescisão do contrato de locação em prazo inferior, deve constar no contrato a Cláusula de vigência que somente terá validade se o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel. Para que este registro seja realizado, a descrição do imóvel no contrato deve ser idêntica à descrição constante na matrícula.
Para evitar impasses quanto ao cumprimento do prazo, à rescisão ou às obrigações advindas da locação, é importante o auxílio do departamento jurídico na elaboração do contrato e que sempre seja requerida pela área responsável a Matrícula atualizada do imóvel para uma análise preliminar do negócio.
O Departamento de Direito Imobiliário do Manucci Advogados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o tema.
Dra. Poliana Almeida – Dep. Imobiliário do Manucci Advogados
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