Alienação Fiduciária: O quê é, como funciona e para quê serve?

Quem está prestes a comprar um carro ou um imóvel financiado, provavelmente em algum momento já ouviu falar da alienação fiduciária.

Falamos isso porque durante o processo de financiamento é preciso alienar o bem. Daí a importância de entender o que é alienação fiduciária de fato e como ela funciona.

Como surgem muitas dúvidas quando a alienação fiduciária é citada, a equipe do Manucci Advogados trouxe esse artigo completo para que você entenda tudo sobre o tema e assim possa concluir um contrato sem passar por qualquer complicação.

Sendo assim, convidamos você para continuar a leitura deste texto!

O que é a Alienação Fiduciária?

Apesar de não ser um termo muito utilizado no dia a dia, a alienação fiduciária está bastante presente na vida daqueles que estão à procura de crédito.

Alienar é o mesmo que transferir a propriedade de um bem.  Então podemos concluir que a alienação fiduciária é um recurso por meio do qual alguém transfere um bem para transmitir confiança.

Comum em transações que envolvem bens como garantia, esse tipo de negociação garante que o carro ou imóvel envolvido siga sendo usado por seu proprietário. Entretanto, enquanto paga as parcelas do empréstimo, a titularidade formal fica por conta da empresa credora.

Ou seja, o devedor pode continuar utilizando o seu carro normalmente ou usufruindo da propriedade que tenha colocado como garantia e, assim que as parcelas forem quitadas, esse bem sai da alienação fiduciária.

Na verdade, se a pessoa não tiver planos de vender ou alugar o bem, a rotina não muda na prática. Mas, caso haja a intenção de comercializá-lo de alguma forma, o dinheiro da transação ou pelo menos parte dele deverá ser usado para pagar a dívida. Em caso de reformas em uma casa ou apartamento, o aviso deve ser dado antes de qualquer ação.

O que muda com a alienação fiduciária é que torna o processo de empréstimo muito mais prático e conveniente para todas as partes. Dessa maneira, podemos dizer que os juros são mais baixos, em função do bem entregue como garantia.

Para que serve a Alienação Fiduciária?

Esse modelo de alienação fiduciária foi criado para substituir a hipoteca (modelo envolve muitas barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável) nas operações com bens em garantia por ser mais simples.

A alienação fiduciária acaba diminuindo o risco de inadimplência para as instituições financeiras e isso resulta em melhores condições de pagamento para os clientes.

Essa operação funciona em financiamentos, refinanciamentos e empréstimos em geral. O solicitante pode usar o bem normalmente, mas este não ficará em seu nome. Ele só passa a ser o titular pleno no término do pagamento das parcelas. Antes disso, a empresa ou financeira que vende ou promove o crédito aparecem nos documentos.

Uma vez que o cliente atrasa uma parcela por mais de 30 dias, a empresa ou financeira pode sinalizá-lo no Cartório de Títulos e Documentos. Quando este é notificado, deve realizar o pagamento em aberto em até 15 dias. Caso isso não ocorra, o devedor perderá o direito de usar o bem e também toda a quantia paga até então. Sendo assim, o imóvel ou carro é leiloado para custear todo o processo.

Existe alguma Lei sobre Alienação Fiduciária?

As operações de alienação fiduciária são seguras e regulamentadas pela Lei nº 9514/97, que traz todas as questões legais que envolvem a modalidade.

De acordo com o art. 22, a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

• 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:        (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

O contrato é feito separadamente do tradicional (de compra e venda), o que garante o pagamento através do imóvel, e nele devem constar algumas informações, como:

• Valor da dívida;
• Prazo e condições de pagamento do empréstimo;
• Taxa de juros e encargos incidentes;
• Descrição do objeto de alienação, bem como a indicação de propriedade e modo de aquisição;
• Cláusula assegurando a livre utilização do bem pelo devedor;
• Indicação de valor da propriedade e de critérios de revisão para o caso de venda em leilão.

Essa lei ainda deixa claro que o valor do imóvel deve ser informado e, se houver revisão para leiloá-lo, os critérios também devem estar explícitos. Normalmente, em caso de leilão, o valor do bem é reduzido.

Após 20 anos, também foi promulgada a Lei 13.465/17, que trouxe algumas mudanças em relação ao texto anterior, com mais vantagens para as instituições credoras e com regras mais severas para compradores inadimplentes.

É importante ressaltar também que todo esse processo acontece de modo extrajudicial. Dessa maneira, o Poder Judiciário não é acionado em momento em algum: tudo é resolvido apenas com a participação do Cartório do Registro de Imóveis.

Ainda de acordo com a lei de 2017, ficou definido que se o inadimplente não for encontrado após duas visitas, uma pessoa próxima poderá ser intimada em sua substituição. Aqui podemos incluir um parente, um vizinho e até mesmo o porteiro, em caso de condomínios. A citação também é feita por edital, para que o devedor fique ciente de sua intimação.

Caso o pagamento seja realizado durante o prazo de 15 dias, os valores do fiduciário são entregues, com os descontos das despesas da intimação e cobrança.

Sendo assim, de acordo com o Art. 7º-C:

“Vencida antecipadamente a dívida, o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), na condição de credor fiduciário, munido de certidão comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 7º -B desta Lei, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a integralidade da dívida, compreendendo a devolução da subvenção devidamente corrigida nos termos do art. 7º desta Lei”.

 

• 1º Decorrido o prazo de que trata o caput deste artigo sem o pagamento da dívida antecipadamente vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR, respeitada a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
• 2º Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com o disposto no § 9º do art. 6º -A desta Lei, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de esbulho possessório.
• 3º O FAR, em regulamento próprio, disporá sobre o processo administrativo de que trata o caput deste artigo.
• 4º A intimação de que trata o caput deste artigo poderá ser promovida, por solicitação do oficial do registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
• 5º Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
• 6º Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata este artigo poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
• 7º Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado promoverá a intimação do devedor fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento antecipado da dívida da data da última publicação do edital.”

Quais as vantagens da Alienação Fiduciária?

Uma das grandes vantagens da Alienação Fiduciária é fazer com que o consumidor consiga juros mais baixos e então economizar na hora de escolher um empréstimo.

Com esse dinheiro, o cliente pode investir em um negócio, quitar dívidas, reformar um imóvel ou realizar algum sonho, como por exemplo, fazer uma viagem.

Em resumo, a alienação fiduciária possibilita um empréstimo de valores altos, juros baixos e prazos mais longos para pagamento. Enquanto que os empréstimos convencionais, como o crédito pessoal, o cheque especial e até mesmo o cartão de crédito possuem juros muito altos.

Outra vantagem da Alienação Fiduciária está relacionada à burocracia ou, no caso, a falta dela. Isso porque o procedimento se torna mais descomplicado, simples e rápido.

Também não podemos deixar de citar outra vantagem que se refere à garantia, uma vez que há a transferência de titularidade do imóvel para a empresa que cede o crédito.

Uma outra vantagem é o fato de o processo ser todo extrajudicial. Vale ainda ressaltar que o imóvel não permanece com o credor caso o cliente não pague a dívida. Ele não pode nem mesmo usá-lo. Sendo assim, ele deve ser vendido de qualquer maneira.

Outros pontos a favor dessa modalidade é a maior rapidez no processo e a sua importância para sanar causas urgentes.

Como fazer para negociar um bem alienado?

É possível que o cliente queira negociar um bem alienado, pois geralmente um imóvel é financiado por um longo período (até 30 anos) e muitos fatos podem acontecer durante este tempo.

Para isso, o primeiro passo é entrar em contato com o credor e informar o desejo de venda do bem. Feito isso, serão passadas as orientações necessárias para realizar a transação. o usuário do imóvel deve estar ciente das condições para se fazer tal transação. A venda não pode ser realizada da mesma forma que uma transação envolvendo um bem já quitado.

Depois, resta encontrar um comprador e seguir com a transferência. Entretanto, como o imóvel está alienado, ou seja, ainda há débitos pendentes junto à instituição credora, parte do valor recebido na negociação deve ser utilizado para quitar o empréstimo. Com certeza todas essas informações estão presentes no contrato firmado com a empresa.

Vale salientar que se a venda for concretizada diretamente com o comprador, o contrato não terá valor, pois a financeira não o reconhece. Além disso, o antigo titular da dívida continuará respondendo por ela.

Neste caso, se a empresa credora não estiver ciente da transferência e alguma parcela não for paga após esse período, ele se tornará responsável por quitá-la, mesmo que a inadimplência seja de terceiros.

Por isso é muito importante realizar todos os trâmites corretamente. Na verdade, essa é até mesmo uma medida de segurança para quem vende o bem, mesmo porque outras dívidas, como o IPTU, também são atribuídas ao antigo proprietário.

Uma outra maneira de evitar complicações futuras é ajustar formalmente, através de contrato, a responsabilidade pelo pagamento das parcelas pendentes do imóvel.

Quais cuidados devem ser tomados antes de alienar um bem?

A alienação fiduciária se tornou uma alternativa viável devido às suas taxas de juros bem inferiores em comparação aos mais diversos tipos de empréstimos existentes no mercado.

Como já falamos anteriormente, quando se tem a garantia de um bem, seja ele um veículo ou um imóvel, as condições melhoram consideravelmente. Em alguns casos, os juros podem ser de até 1,5% ao mês. Logo, essa é uma modalidade bastante atrativa.

Entretanto, assim como em qualquer outro tipo de negociação, o empréstimo com garantia também necessita de alguns cuidados.

Antes mesmo de fechar o contrato, o cliente precisa analisar as suas finanças para descobrir se a parcela oferecida realmente vai caber no seu orçamento e se isso não vai comprometer muito no seu fluxo de caixa. Também não podemos deixar de citar que é imprescindível procurar empresas sérias e seguras.

Outro ponto que merece atenção é que nenhuma instituição de empréstimo pode cobrar recursos antecipadamente para a liberação de crédito. Ou seja, a empresa ou financeira que realiza empréstimo com garantia de imóvel e empréstimo com garantia de veículo não deve cobrar o pagamento prévio para liberar o dinheiro.

Também vale a pena prestar atenção nas atribuições que, junto com a taxa de juros, formam o Custo Efetivo Total (CET). De acordo com a financeira, esses custos podem variar. Portanto, vale à pena pesquisar e analisar cautelosamente antes de fechar o negócio.

Todos os itens citados acima permitem que uma pessoa adquira o empréstimo com garantia com segurança e sem maiores riscos.

Conclusão

É impossível negar que a alienação fiduciária se tornou uma alternativa bastante atraente de se conseguir um empréstimo. Isso devido às baixas taxas de juros e também à facilidade na hora de conseguir o crédito.

A alienação fiduciária passou a ser o instrumento de garantia mais importante em diversas operações de crédito em geral, como financiamento de imóveis, veículos, empréstimos e até em situações mais complexas, como fusões e aquisições de empresas.

Dessa maneira, é possível dizer que a alienação fiduciária viabilizou a realização de mais negócios, além de contribuir para o desenvolvimento de todo o mercado.

Como você pode acompanhar, ao longo deste texto falamos sobre alienação fiduciária e como lidar com essa modalidade de crédito. Entretanto, caso ainda haja alguma dúvida sobre o tema, entre em contato com o Manucci Advogados para que possamos falar à respeito.

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